دفتر املاک صادر و تسليم مي شود.
براساس ماده 72 ق.ث کليه معاملات راجع به املاک ثبت شده نسبت به طرفين معامله و قائم مقام قانوني آنها و اشخاص ثالث داراي اعتبار کامل و رسميت خواهد بود و هيچ گونه قيد و شرطي براي اعتبار اسناد مزبور به جز ثبت سند مطابق قوانين قائل نشده است.
در ماده 73 ق.ث ضمانت اجراي آنرا گوشزد مي کند.
با بيان مطالب فوق ظاهراً تعارضي بين مقررات مواد 22 و 72 ق.ث به چشم مي خورد. بدين معني که نميتوان از يک سو قايل بود که دولت فقط کسي را مالک مي شناسد که ملک به اسم او به ثبت رسيده باشد و از سوي ديگر معتقد بود که صرف تنظيم سند رسمي معامله در دفتر اسناد رسمي کافي براي انتقال مالکيت مي باشد و نيازي به ثبت مفاد معامله مزبور در دفتر املاک جهت اثبات مالکيت اشخاص نيست.
با کمي دقت مشخص مي شود که اساساً هيچ تعارضي بين مواد مرقوم وجود ندارد زيرا مقررات موضوع ماده 22 ق.ث مربوط به املاک ثبت نشده مي باشد و حال آنکه مقررات ماده 72 مربوط به املاک ثبت شده مي باشد.
توضيح اينکه، نقل و انتقال موضوع ماده 22 ق.ث مربوط به مرحله اي است که ملک در جريان ثبت ميباشد و هنوز در دفتر املاک به ثبت نرسيده و عمليات مقدماتي ثبت خاتمه نيافته است و يا آنکه عمليات مزبور خاتمه يافته و ليکن ملک هنوز در دفتر املاک به نام متقاضي به ثبت نرسيده وسند مالکيت به نام متقاضي صادر نشده است. 69 پس در ابتدا بايد ديد آيا اساساً انجام معامله نسبت به ملک ثبت نشده ميسر است؟ پاسخ، آن است که با توجه به مفاد تبصره ماده 11 و مواد 22 و 33 و 41 و 43 و 47 و 88 ق.ث انجام معامله نسبت به املاک ثبت نشده بلامانع مي باشد و در ماده 22 مقرر گرديده که در اين مرحله (در جريان ثبت) چنانچه متقاضي ثبت، ملک مورد تقاضا را به غير انتقال دهد ديگر ادامه جريان ثبتي به نام متقاضي نخستين دنبال نخواهد شد و ملک به نام او در دفتر املاک به ثبت نخواهد رسيد، بلکه نام منتقل اليه در دفتر املاک به ثبت خواهد رسيد و دولت نيز او را مالک خواهد شناخت.
بنابراين نقل و انتقال موضوع ماده 22، تنها نقل و انتقال دوره قبل از ثبت ملک در دفتر املاک را شامل ميشود و به نقل و انتقال املاک ثبت شده تسري نداشته و منصرف از آن مي باشد، زيرا نقل و انتقال املاک ثبت شده براساس مواد 47 و 46 ق.ث فقط بايد در دفاتر اسناد رسمي به موجب سند رسمي انجام شود و در غيراينصورت به موجب ماده 48 ق.ث در هيچ مرجعي پذيرفته نخواهد شد در حالي که نقل و انتقال موضوع ماده 22 ممکن است ضمن سند عادي به عمل آيد و يا به موجب سند رسمي صورت گيرد ولي در هر صورت سند مزبور به موجب مفاد ماده 88 ق.ث تنها بين متعاملين و قائم مقام قانوني آنها ارزش و اعتبار دارد. بنابراين هرگاه مواعد اعتراض به ثبت سپري شود و مالکيت متقاضي، مصون از تعرض باقي بماند ملک در دفتر املاک به نام منتقل اليه ثبت خواهد شد و اين امر درست برخلاف اعتبار حقوق اسناد راجع به معاملات املاک ثبت شده براساس ماده 72 ق.ث مي باشد زيرا سند مزبور نه تنها نسبت به متعاملين و قائم مقام قانوني آنها معتبر بوده و لازم الاتباع مي باشد بلکه همان اثر را نسبت به ساير اشخاص حقيقي و حقوقي و دولتي و غيردولتي نيز دارا مي باشد.
علاوه بر استدلال فوق، از نقطه نظر اصول تفسير شکلي قوانين نيز ماده 72 از نظر ترتيب زماني قانونگذاري پس از ماده 22 به تصويب رسيده و در ترتيب شمارش مواد نيز موخر به ماده 22 مي باشد. به همين سبب در صورت تعارض، ماده 72 حاکم و وارد بر ماده 22 خواهد بود، از سوي ديگر نيز ماده 22 همان گونه که قبلاً نيز بيان شد متعلق به سلسله مواد مربوط به باب ثبت املاک مي باشد و ليکن ماده 72 به سلسله مواد مربوط به باب ثبت اسناد تعلق دارد که وضعاً و موضوعاً با يکديگر تفاوت دارند از طرفي ماده 72 در رابطه تنگاتنگ با ماده 46 ق.ث مي باشد زيرا به موضوع نقل و انتقال املاک ثبت شده مربوط مي شود که به موجب ماده 46، ثبت اسناد مربوط به معاملات املاک مزبور و منافع آنها در دفاتر اسناد رسمي اجباري است و وجود سند مزبور در دست خريدار و ثبت خلاصه آن در ستون نقل و انتقالات سند مالکيت مربوطه براي احراز مالکيت اشخاص نسبت به املاک کافي است و عدم ثبت خلاصه معامله مزبور در دفتر املاک در ذيل ملک مزبور که ممکن است به دليل عدم اقدام دفترخانه در ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت و يا فقدان آن در اداره پست و يا اداره ثبت يا سهل انگاري مامورين و نمايندگان دفتر املاک در وارد نمودن به موقع خلاصه معامله در دفتر املاک و يا عدم ثبت آن در دفتر املاک در اثر سوء نيت کارکنان دفتر املاک، خللي به مالکيت خريدار وارد نمي سازد زيرا عمل مزبور عملي اداري است که از ارکان معامله نسبت به ملک مزبور محسوب نمي شود و از جمله اسباب تملک نيز نمي باشد.
در ماده 104 آيين نامه قانون ثبت مقرر شده است مأمورين و متصديان دفتر املاك موظفند ظرف 24 ساعت مفاد خلاصه معامله را در دفتر املاك وارد نموده و يا در مورد املاك در جريان ثبت در پرونده ثبتي بايگاني نمايند در غير اينصورت متخلف محسوب مي‌شوند و به انفصال موقت از خدمات دولتي محكوم خواهند شد.
براي جمع بندي و درک درست مطلب، بهتر است تفاوتهاي بين سند مالکيت وسند انتقال موضوع مواد 21 و 22 ق.ث را بيان نماييم:
تشريفاتي که براي ثبت ملک به موجب مواد 9 تا 22 ق.ث مقرر شده است با تشريفات تنظيم اسناد رسمي در دفترخانه به موجب مواد 46 تا 69 تفاوت فراوان وجود دارد.
1- در مورد ثبت عمومي املاک ثبت نشده، دولت تنها کسي را مالک خواهد شناخت که پس از خاتمه جريان ثبتي و پايان عمليات مقدماتي، ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت برسد، اما در مورد ثبت اسناد رسمي راجع به نقل و انتقال املاک ثبت شده کسي را مالک خواهد شناخت که به موجب سند رسمي، ملک مزبور را خريداري نموده و در ستون نقل و انتقال سند مالکيت صادره به عنوان آخرين مالک که به موجب سند رسمي، ملک مزبور را خريداري نموده است نام او درج شده باشد.
2- ثبت ملک در دفتر املاک، نشانه خاتمه عمليات جريان ثبتي است و پس از ثبت ملک مزبور ديگر ملک جاري بدان اطلاق نمي شود70 بلکه ملک ثبت شده ناميده مي شود اما ثبت سند رسمي و نقل و انتقال ملک ثبت شده در دفتر اسناد رسمي بدين معناست که با رعايت کليه تشريفات قانوني و مقررات جاري و اخذ کليه استعلامات و مفاصا حسابهاي مقرر قانوني، ملک به نام خريدار منتقل شده و ثمن معامله و حقوق دولتي نيز پرداخت شده و از تاريخ تنظيم و امضاي سند، مالک ملک مزبور شخص خريدار مي باشد.
3- در صورت تعارض بين مندرجات دفتر املاک و سند مالکيت، مندرجات دفتر املاک مناط اعتبار است زيرا براساس مندرجات ثبت دفتر املاک، سند مالکيت صادر مي شود، اما در مورد اسناد رسمي نقل و انتقال، هرگاه در موقع ثبت سند انتقال و يا ثبت انتقالات بعدي، اشتباهات قلمي به سبب عدم دقت نويسنده سند مالکيت و يا دفتر املاک رخ دهد و همچنين در صورتي که ثبت دفتر املاک مخالف و يا مغاير با مفاد سند رسمي و يا حکم نهايي دادگاه باشد هيات نظارت پس از رسيدگي و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکيت را براساس مندرجات سند رسمي و يا حکم دادگاه صادر خواهد کرد.
4- سند مالکيت ، منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولي سند رسمي انجام آخرين نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده مي باشد ولي سند رسمي درج نقل و انتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده مي باشد.
5- سند مالکيت در اداره ثبت صادر مي شود ولي سند نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمي تنظيم و صادر مي شود.
6- سند مالکيت صادره سوي اداره ثبت به معناي اخص کلمه سند رسمي موضوع مواد 92 و 93ق.ث محسوب نمي شود71 و في نفسه فاقد قدرت اجرايي و قابليت اجرا مي باشد در حاليکه مفاد سند رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي بدون نياز به حکمي از سوي محاکم لازم الاجرا بوده و داراي ضمانت اجرا مي باشد و اين ويژگي تنها مخصوص اسناد تنظيمي در دفتر اسناد رسمي بوده و منحصر به آنها مي باشد.
7- سند مالکيت تنها در برخي موارد براساس سند رسمي نقل و انتقال صادر مي شود در حاليکه معامله نسبت به ملک ثبت شده حتماً بايد به موجب سند رسمي در دفترخانه انجام شود.
8- در صورتي که متقاضي ثبت، ملک مورد تقاضا را به موجب سند عادي خريداري نموده و يا آنکه بدون نوشته خريداري نموده باشد و يا آنکه پس از فوت متقاضي اوليه که دليل مالکيت او تصرف و يا نوشته عادي بوده به او ارث رسيده باشد در کليه موارد مذکور مالکيت او بر ملک مورد تقاضا و سند ابرازي او قابل انکار و ترديد مي باشد. ليکن در صورتي که مستند متقاضي ثبت، سند رسمي نقل و انتقال باشد اولاً در نقاطي که به موجب ماده 47 ق.ث، ثبت اسناد راجع به معاملات املاک ثبت نشده اجباري اعلام شده باشد سند مزبور اجباراً بايد در دفترخانه به ثبت برسد. ثانياً، سند مزبور به موجب ماده 88 ق.ث اساساً قابل انکار و ترديد نبوده و مطابق ماده 48ق.ث بايد از سوي ادارات دولتي و محاکم دادگستري بي هيچ ترديدي پذيرفته شوند و مدعيان و منکران تنها ميتوانند نسبت به سند مذکور ادعاي جعليت نمايند که در اين صورت اثبات اين ادعا با مدعي آن خواهد بود.
10-سند مالکيت، اماره قطعي و قانوني بر مالکيت اشخاص نسبت به املاک مي باشد و ليکن اسباب تملک نمي باشد در صورتيکه سند انتقال رسمي تنظيمي در دفترخانه هم اماره قطعي و قانوني بر مالکيت اشخاص و هم سبب تملک و مالکيت موضوع ماده 140 ق.م مي باشد.
نتيجه اي که از مباحث مطرح شده در فوق بدست مي آيد آن است که هيچ کس حق ندارد در هر مقامي که باشد بدون جهت قانوني از اعتبار دادن به اسناد رسمي تنظيمي در دفاتر اسناد رسمي ممانعت نمايد مگر ادعاي جعل نسبت به سند مزبور مطرح باشد که حتي در اين صورت نيز به تجويز ماده 99 ق.ث ادعاي مزبور مانع از اجراي مفاد سند مزبور نخواهد بود مگر تحت شرايط خاص. همچنين موضوع تنظيم اسناد راجع به معاملات که به شاخه ثبت اسناد در حقوق ثبت تعلق دارد اساساً با موضوع صدور سند مالکيت براساس ثبت دفتر املاک که به شاخه ثبت املاک تعلق دارد تفاوتهاي بنيادين دارد، بنابراين مفاد ماده 22 ق.ث منافاتي با مفاد ماده 72 قانون مزبور ندارد و در مورد املاک در جريان ثبت همين که ملک به نام کسي در دفتر املاک به ثبت رسيد دولت او را مالک مي شناسد ولي پس از ثبت ملک مزبور در دفتر املاک، نقل و انتقال مربوط به آن ملک اعم از عين و منافع آن ولو بصورت صلح و واگذاري حق انتفاع بايد به موجب سند رسمي در دفترخانه صورت گيرد و از اين پس دولت کسي را که ملک مزبور به موجب سند رسمي به او منتقل شده است مالک خواهد شناخت ولو آنکه خلاصه معامله انتقال مزبور در دفتر املاک به هر دليل، ذيل ثبت ملک درج نشده باشد72 و ثبت خلاصه اسناد در دفتر املاک عملي اداري محسوب مي شود که در طول اسناد رسمي نقل و انتقال قراردارد و نه در عرض آن.
بنددوم – ضرورت قانوني ثبت اسناد راجع به واگذاري حق انتفاع
موضوع حق انتفاع ممکن است مال معين يا مجموع دارايي مالک يا بخشي از آن باشد.73 همانگونه که قبلاً نيز بيان شد اموال منقول و غيرمنقول و مالکيت هاي معنوي اعم از مالکيت فکري و مالکيت صنعتي مي توانند موضوع حق انتفاع قرار گيرند.
در مورد اينکه واگذاري حق انتفاع به صورت سند عادي يا رسمي صورت گيرد بايد قايل به تفکيک شد بدين نحو که در صورتي که موضوع واگذاري حق انتفاع اموال منقول و مالکيت هاي معنوي باشد با توجه به اصل آزادي اراده و اختياري بودن ثبت اسناد و قراردادها، مي توان سند و قرارداد مزبور را به صورت عادي نيز تنظيم نمود و در اين مورد الزامي براي تنظيم سند رسمي وجود

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید