برقراري حق انتفاع از ملک مورد معامله نيز به صورت شرط ضمن عقد بيع مورد توافق طرفين قرار مي گيرد و به موجب شرط ضمن عقد اصلي به شخص منتفع (به صورت مجاني يا معوض) واگذار مي شود و ديگر احتياجي به انعقاد قرارداد جداگانه اي نخواهد بود و همان قرارداد بيع کفايت مي کند و هر دو موضوع انجام مي شود و ملک به خريدار منتقل مي شود و حق انتفاع نيز به منتفع اختصاص مي يابد.
نکته مهمي که ذکر آن در اينجا ضروري به نظر مي رسد آن است که چنانچه برقراري حق انتفاع به صورت عقد، مورد توجه مالک و منتفع باشد حتماً لازم و ضروري خواهد بود که عقد مزبور فيمابين مالک و منتفع منعقد شود، اين نکته اي است که از مفاد ماده 41 ق.م به روشني و سهولت قابل استنباط مي باشد زيرا در صورتي که برقراري حق انتفاع به صورت عمري مورد توجه طرفين باشد به صراحت ماده مرقوم حتماً ميبايستي در قالب عقد صورت گيرد. در اين صورت لازمه انعقاد قرارداد آن خواهد بود که مالک و منتفع عقد مربوطه را منعقد سازند. بنابراين نمي توان حق عمري را به صورت يک طرفه و بدون حضور و امضاء و رضايت منتفع برقرار نمود، هر چند که مدت عقد مزبور و حق انتفاع تابعي از سه متغير (به مدت عمر مالک، يا به مدت عمر منتفع و يا به مدت عمر شخص ثالث) مي باشد، ولي اين امر نبايد ما را به اشتباه بياندازد تا تصور بکنيم که بدون حضور منتفع، مالک مي تواند حق مزبور را به نفع او برقرار سازد. متاسفانه در مقام عمل در برخي از موارد مشاهده ميشود که برخي از سران دفاتر اسناد رسمي در هنگام تنظيم اسناد راجع به معاملات قطعي املاک که بين فروشنده و خريدار انجام مي شود، بنابر رويه غلط، چون تصور ميکنند که برقراري حق عمري تنها در قالب عقد صلح ممکن و ميسر است، عنوان سند مزبور را صلح عمري قرار مي دهند و در ضمن مصالحه مزبور، حق انتفاع از ملک مورد معامله را به نفع اشخاص ثالث که در هنگام تنظيم سند در دفترخانه حضور ندارند و هيچ گاه سند و ثبت دفتر را امضاء نمي نمايند برقرار مي سازند، در حاليکه با توجه به توضيحات فوق و براساس ماده 41 ق.م برقراري حق مزبور تنها از طريق انعقاد عقد بين مالک و منتفع و امضاء قرارداد توسط ايشان ممکن و ميسر مي باشد. مضافاً اينکه برقراري حق انتفاع بصورت شرط ضمن عقد لازم به موجب هر يک از عقود لازم امکان پذير مي باشد و اختصاص به عقد صلح ندارد.
مسئله ديگر آن است كه در هنگام انعقاد عقد بيع يا صلح، مبيع يا مورد صلح كلاً (اعم از عين و منفعت) به خريدار يا متصالح منتقل مي‌گردد و لذا مالكيت آن از اين لحظه به بعد از آن خريدار يا متصالح مي‌باشد. پس هرگاه حق انتفاع از ملك در نظر باشد كه به ديگري اختصاص يابد (اعم از انتقال دهنده يا شخص ثالث) ، اين خريدار يا متصالح است كه بايد در ملك خود چنين حقي را براي ديگري برقرار نمايد، بنابراين در صحت اين برقراري حق انتفاع به نفع منتفع شرط است كه حق مزبور توسط خريدار يا متصالح به نفع او برقرار شود. اما متأسفانه در اسناد رسمي تنظيمي ملاحظه مي‌شود كه گويا اين فروشنده يا مصالح است كه اين حق را براي خود محفوظ مي‌دارد و برقرار مي‌نمايد.
اين امر موجب گرديده است تا خوانندگان و مخاطبين اسناد و همچنين سردفتران را به اشتباه انداخته و تصور غالب اين است كه گويا ملك مسلوب المنفعه به خريدار يا متصالح منتقل مي‌شود و پس از فوت انتقال دهنده است كه منافع ملك نيز به انتقال گيرنده انتقال مي‌يابد، در حاليكه همانطور كه گفته شده و در تعريف حق انتفاع در قانون مدني نيز ذكر شده است حق انتفاع، حقي است كه براي منتفع در ملك غير ايجاد و برقرار مي‌شود.
در نتيجه اگر معتقد باشيم كه انتقال دهنده، منافع را براي خود حفظ مي‌نمايد (در اسناد بيع يا صلح، بشرط عمري) اين استنتاج با تعريف حق انتفاع در قانون مدني منافات خواهد داشت چون منفعت، ملك فروشنده بوده و در ملكيت او باقي مانده است و ديگر معنا نخواهد داشت كه حق انتفاع بصورت عمري را تصور نماييم زيرا همانطور كه گفته شد حق عمري در ملك غير به نفع منتفع برقرار مي‌شود و حال آنكه در اين تعبير منفعت متعلق به خود مالك است به علاوه ، انتقال عين بدون منفعت به موجب عقد بيع يا عقد صلح جايگزين بيع برخلاف مقتضاي ذات عقد بيع مي‌باشد زيرا اقتضاي عقد بيع يا صلح جانشين آن انتقال كليه ذرات مبيع بدون استثناي چيزي از آن به خريدار مي‌باشد و هرگاه خريدار بخواهد منافع ملك را به غير انتقال دهد مي بايستي به موجب عقد اجاره، مالکيت منافع را به غير انتقال دهد در غير اينصورت چنانچه منافع ملك در مالكيت فروشنده باقي بماند و پس از فوت وي به خريدار منتقل شود در اينصورت موجب قانوني براي انتقال منافع به خريدار لازم خواهد بود كه با توجه به فوت مالك (فروشنده) چنين موجبي متصور نبوده و نمي‌توان گفت فوت فروشنده موجب قانوني براي انتقال منافع به خريدار مي‌باشد زيرا موت فروشنده موجب توارث و انتقال منافع ملك به وراث وي مي‌باشد و نمي‌تواند موجب انتقال منافع به خريدار شود زيرا مغاير موازين حقوقي و اسباب تملك قانوني مي‌باشد، در نتيجه هرگاه قصد طرفين عقد بيع يا صلح، برقراري حق انتفاع براي انتقال دهنده يا شخص ثالثي باشد، در ضمن عقد مزبور خريدار مي‌بايستي حق انتفاع را به نفع منتفع شرط و برقرار نمايد. بنابراين رويه دفاتر اسناد رسمي چنانچه مطابق با نظرات مورد انتقاد مذكور باشد مشخص مي شود تا چه اندازه مغاير با موازين قانوني و حقوقي مي‌باشد.
گفتار چهارم- به موجب قانون (حيازت اشياء مباحه به قصد ايجاد حق انتفاع)
همانطور که در ماده 40 ق.م آمده است برقراري حق انتفاع در دو دسته از اموال امکان پذير مي باشد:
1-اموالي که عين آن متعلق به ديگري و ملک اشخاص است.
2-اموالي که مالک خاصي ندارند و از آنها با عنوان مباحات ياد مي شود.
اموالي كه مالك خاص ندارند مي‌توان به سه دسته تقسيم نمود كه عبارتند از : مشتركات يا اموال عمومي، اموال مجهول المالك و مباحات. طبق مواد 24 – 26 قانون مدني تملك خصوصي و استفاده اختصاصي از مشتركات و اموال عمومي ممنوع مي‌باشد و همچنين اموال مجهول المالك تا زماني كه اعراض مالك احراز نشود جزء مباحات به حساب نمي‌آيد و نمي‌توان از آنها استفاده نمود (مستفاد از ماده 178 ق.م)66
به موجب ماده 92ق.م هر کس مي تواند با رعايت قوانين و مقررات راجع به هر يک ازمباحات از آنها استفاده کند و مطابق ماده 27 ق.م اموالي که ملک اشخاص نيستند و افراد مردم مي توانند آنها را مطابق مقررات مندرجه در اين قانون و قوانين مخصوصه مربوط به هر يک از اقسام مختلفه آنها تملک کرده و يا ازآنها استفاده کنند “مباحات” ناميده مي شوند مانند اراضي موات. مباحات را مي توان به وسيله حيازت تملک نمود مگر اينکه قانون آنرا ممنوع کرده باشد. مقصود از “حيازت” تصرف و وضع يد است و يا مهيا کردن وسايل تصرف و استيلاء. (ماده 146ق.م)
حيازت مباحات به تناسب انواع آن متفاوت است: حيازت زمين موات ملازمه با احياء آن دارد، حيازت آب رودخانه و ماهي با تصرف مادي انجام مي شود و حيازت دفينه به کشف آن و حيازت حيوانات وحشي به شکار کردن آن است.67
حيازت مباحات در صورتي سبب تملک مي شود که به اين قصد انجام شود.(ماده 143ق.م)68
مطابق ماده 155 ق.م هر کس حق دارد از نهرهاي مباحه اراضي خود را مشروب کند يا
براي زمين و آسياب و ساير حوايج خود از آن نهر جدا کند. از بررسي مقررات مواد 146 به بعد قانون مدني در باب حيازت مباحات اين طور استنباط مي شود که هر کس مي تواند از مالي که جزء مباحات است استفاده کند، بدون آنکه نياز به اجازه داشته باشد و يا آنکه انعقاد قراردادي ضرورت داشته باشد، زيرا اين حق به موجب قانون به اشخاص داده شده است.
البته بنابر اصل 45 قانون اساسي کشور، امروزه استفاده از بيشتر مباحات در اختيار و يا تحت نظارت کامل دولت است و در بسياري از موارد نياز به کسب اجاره مخصوص از مراجع ذيربط و ذيصلاح جهت استفاده از مباحات دارد. با توجه به تصويب قوانين مختلفه (از جمله قانون آب و نحوه ملي شدن آب مصوب 27/4/1347 و قانون توزيع عادلانه آب مصوب سال 1361 و قانون معادن مصوب ارديبهشت ماه 1336 و غيره) و اوضاع و احوال و مقتضيات کنوني، با وجود شرايطي که در قانون مدني در خصوص مباحات وضع و تصويب شده است، عملاً استفاده از مباحات و حيازت آنها غير ممکن مي باشد و براي استفاده از آنها نياز به اخذ جواز و پروانه مخصوص مي‌باشد.
مبحث دوم-طرز تنظيم اسناد رسمي واگذاري حق انتفاع
قبل از ورود به بحث طرز تنظيم اسناد رسمي واگذاري حق انتفاع مسئله اي که بايد مورد بحث و بررسي قرار گيردالزام يا عدم الزام واگذاري حق انتفاع باسندرسمي ميباشد که در ذيل به آن پرداخته ميشود.
گفتار نخست- الزام يا عدم الزام واگذاري حق انتفاع با سند رسمي
قبل از ورود به بحث، لازم است نگاهي اجمالي به قانون ثبت اسناد و املاک داشته باشيم. همانطوريکه از عنوان اين قانون پيداست قانون مزبور به دو بخش بزرگ تقسيم مي شود. بخش نخست، ثبت املاک و بخش ديگر ثبت اسناد مي باشد.
بخشي از مقررات قانون ثبت به بيان چگونگي و نحوه ثبت املاک و تشريفات قانوني آن اختصاص دارد و بخش ديگر آن به بيان مقررات مربوط به ثبت اسناد و شرايط و تشريفات و آثار قانوني اسناد مي پردازد.
باب دوم قانون ثبت (از ماده 9 تا 45) به بيان مقررات راجع به ثبت املاک مي پردازد و باب سوم قانون مذکور (از ماده 46 تا 99) اختصاص به بيان تشريفات مربوط به ثبت اسناد دارد.
ماده 26 قانون ثبت و ماده 104 آئين نامه قانون ثبت در خصوص املاک به ثبت رسيده و در جهت حفظ حقوق منتقل اليه تصريح دارد در صورتيکه حق انتفاعي نسبت به ملکي ايجاد شود سند معامله در دفتر اسناد رسمي يا دفتر معاملات غير منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذيل صورت ثبت ملک قيد ميشود .
و مواد 35 و 38 و 39 آئين نامه، دفاتر اسناد رسمي را مکلف نموده تا انتقال مزبور را در صفحات خلاصه انتقالات قيد و امضاء نمايند و شخصي که نسبت به عين ملک حقي به او واگذار شده بايد نسخه اي را که به او داده شده به ترتيب مقرر در ماده 37 آئين نامه مذکور به دفتر املاک يا دايره بايگاني ثبت بدهد و رسيد دريافت دارد و به هرحال مقررات راجع به تنظيم خلاصه سند و ارسال آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک در خصوص عمري و رقبي و سکني نيز مجري مي باشد .

بند نخست – تفاوت معاملات املاك ثبت شده و املاك در جريان ثبت
نظر به جايگاه و اعتبار ملک ثبت شده، بررسي مندرجات ماده 22 ق.ث لازم و ضروري مي نمايد. در ابتدا متن ماده مذکور عيناً درج مي گردد: “همين که ملکي مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسيد دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت شده و يا کسي را که ملک مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاک به ثبت رسيده يا اين که ملک مزبور از مالک رسمي ارثاً به او رسيده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتي در دفتر املاک به اسم وراث ثبت مي شود که وراثت و انحصار آن ها محرز و در سهم الارث بين آنها توافق بوده و يا در صورت اختلاف، حکم نهايي در آن باب صادر شده باشد.”
همانطورکه قبلاً اشاره شد مسئله ثبت ملک در دفتر املاک مسئله اي است که به حوزه ثبت املاک مربوط مي شود و پس از انجام کليه مراحل و عمليات مقدماتي ثبت املاک مندرج در مواد 9 تا 21 ق.ث، ملک در دفتر املاک به نام متقاضي به ثبت مي رسد و پس از آن سند مالکيت براي آن به مالک داده مي شود، سندي که رسمي است و براي دارنده آن امتيازات بسياري دارد.
بنابراين از منظر حقوق ثبت املاک، سند مالکيت، اماره قطعي و گواهي و تصديق رسمي و قانوني بر مالکيت اشخاص مي باشد که مطابق با ثبت

دسته بندی : No category

دیدگاهتان را بنویسید